부동산 대출규제 알아보기(LTV, DTI, DSR, 계산기, 스트레스 DSR 3단계)

오늘날에 와서는 집에 대한 의미가 크게 달라지긴 했지만, 아직까지도 보통 가정의 재정 목표 제 1번은 "자기 집"을 갖는 것입니다.

 

우선, 내 집마련을 위해 정부에서 지원하는 주택대출 종류와 방법 등에 대해 지난 포스팅에서 확인해 보시기 바랍니다.

https://hwanginfo.com/57

최신 기준 반영! 정부 지원 주택대출 알아보기(보금자리론, 보금자리론, 버팀목 전세자금 대출)

 

위의 글을 읽으시다 보면, LTV, DTI 등 많이 들어 봤지만, 의미가 확실하지 않은 부동산 관련 용어가 등장합니다. LTV, DTI, DSR은 집을 사기 위해 대출을 받을 때 기준이 되는 부동산 대출 규제의 지표입니다. 이 지표들은 집을 사려는 사회 초년생, 신혼 부부에게 가장 먼저 큰 장벽으로 느껴 질 수 있습니다.

 

 

이번 포스팅에서는 대한민국 부동산 대출규제의 종류에 대해 알아보고, 규제에 따른 주택담보대출 최대한도 계산기 등에 대해 바로 확인해보실 수 있습니다.

 

목차

• 대한민국 부동산 대출규제의 종류
• 주택담보 대출 총액을 제한하는 LTV, LTV 계산기
• 가계부채 관리를 위한 DTI, DTI계산기
• 더욱 강화된 가계부채 관리를 위한 DSR, DSR계산기

 

 

대한민국 부동산 대출규제의 종류

부동산 시장 안정과 가계부채 관리를 목적으로 정부는 부동산 대출규제를 활용합니다. 예를들어, 부동산 시장이 냉각 되었을때는 이 규제를 완화하고, 부동산이 지나치게 과열되었을 경우에는 이 규제를 강화하는 방식입니다. 대출 규제의 종류는 크게 세 가지가 있습니다. 다음 글을 통해 대한민국 정부가 운영하는 대표적인 대출규제 세 가지를 바로 확인하실 수 있습니다.

 

① LTV: "Loan to Value"의 약자로 "매매가대비 대출액"을 의미합니다. 여기서 말하는 "매매가"는 구매하려는 주택의 매매가를 의미합니다. 보통 "대출 가능 금액"을 제한하기 위해 사용합니다.

 

② DTI: "Debt to income"의 약자로 "소득 대비 부채상환비율"을 의미합니다. 총 부채 중 원리금을 상환하는 비율로서, 차주의 소득 대비 상환 능력을 점검하기 위해 사용됩니다.

 

③ DSR: "Debt Saving Ratio"의 약자로 "소득 대비 대출 원리금의 비율"을 의미합니다. 주택 구매자의 연 소득에서 금융기관에 상환해야 할 주택 담보대출의 원금 및 이자, 그리고 다른 차입금의 원금과 이자를 모두 더한 값을 나누어 계산합니다. 주택 관련 원리금만을 계산하는 DTI보다 더 까다로운 기준을 가지고 있습니다.

 

 

다음 글을 통해 LTV와 DTI, DSR에 대한 더 자세한 정보와 예시를 바로 확인하실 수 있습니다.

 

주택담보 대출 총액을 제한하는 LTV, LTV 계산기

① LTV란?

"매매가 대비 대출액"을 의미하는 LTV는 주택의 시세 대비 대출을 받을 수 있는 비율을 의미합니다. 보통 주택구매를 위한 대출은 주택담보를 통한 대출의 형태로 이루어집니다. 대출읠 요청받은 금융기관에서는 최우선적으로 "담보"가 될 주택의 가치가 어느 정도인지를 확인하고, LTV 기준을 적용하여 대출 총액 한도를 결정하게 됩니다. 보통 LTV는 지역과 주택 가격에 따라 다르게 규정됩니다.

 

② 주택 담보 가치 확인 방법: 주택의 담보 가치를 확인하는 방법은 여러가지가 있겠지만 보통은 KB부동산, 부동산원, 감정가액 등 시세를 통해 결정됩니다. 이 중 보통 국민은행에서 제공하는 KB부동산 시세가 가장 대중적으로 이용되고 있습니다.

 

 

③ LTV 한도에 따른 대출 가능 총액 계산법, 계산기

LTV를 적용한 주택 담보 대출 가능 총액 계산법은 간단합니다. 계산 방법은 주택 시세에 LTV수치를 곱하면 됩니다. 이를 식으로 표현하면 다음과 같습니다.

대출 가능 금액 = 주택 담보물의 가치 x LTV

 

간단한 예시를 들어보겠습니다. 만약, 구매하고자 하는 주택의 가격이 10억원이고 현재 그 주택에 대한 LTV가 70%로 산정되어 있다면 주택을 구매하기 위해 대출을 받을 수 있는 총 금액은 계산식에 따라

1,000,000,000 x 70% = 700,000,000원이됩니다. 즉, 대출을 최대로 받는다면 주택 구매를 원하는 분은 수중에 3억원만 추가로 있으면 주택이 구매 가능하게 되는 것입니다.(🧐주택 구매에 따른 세금 계산은 별도!!)

 

계산이 어려우신 분들을 위해 LTV에 따른 대출 한도액 계산기를 준비하였습니다. 아래 링크를 클릭하여 바로 주택 담보 대출에 따른 대출 가능 금액을 확인해 보실 수 있습니다.

 

가계부채 관리를 위한 DTI, DTI 계산기

① DTI란?

" 소득 대비 부채상환비율 "을 의미하는 DTI는 대출을 받으려는 자의 소득을 고려하여 대출 한도를 정할때 사용하는 비율을 의미합니다. 보통 아파트를 매수하려는 차주의 소득 대비 상환 능력을 점검하기 위해 활용되며, 대출 심사 시 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자가 개인의 연 소득 총액의 어느 정도를 차지하는 지를 확인합니다.

 

② DTI 적용: DTI 수치에 따라 피대출인은 월 대출상환에 사용할 수 있는 총 금액이 결정되게 되며, 대출상환이 가능한 범위까지 대출을 받을 수 있게 됩니다.(총 대출금액의 제한)

 

 

③ DTI 한도에 따른 개인 대출 가능액 계산법, 계산기

DTI를 적용한 피대출자의 대출 가능 금액 계산법은 피대출자의 총 연봉에 DTI 수치를 곱하면 됩니다. 이를 식으로 표현하면 다음과 같습니다.

대출 가능 금액 =  피대출자의 연봉 x DTI

 

간단한 예시를 들어보겠습니다. 피대출자의 연봉이 6천만원이고 현재 DTI가 50%로 산정되어 있다면, 피대출인의 월급은 500만원일 것입니다. 피 대출자는 DTI 50%에 따라 월급의 총 50%까지 대출 상환에 사용할 수 있습니다.

구체적인 상품으로 계산하자면, 30년 상환에 금리 4% 상품으로 약 5억2천만원을 대출할 수 있으며 이 대출금액은 원리금균등 방식으로 상환 시 월 245만원 씩을 상환하여야 하는 수치입니다.

 

계산이 어려우신 분들을 위해 DTI에 따른 대출 한도액 계산기를 준비하였습니다. 아래 링크를 클릭하여 바로 대출 가능 금액을 확인해 보실 수 있습니다.

 

더욱 강화된 가계부채 관리를 위한 DSR, DSR 계산기

① DSR이란?

" 소득 대비 대출 원리금의 비율 "을 의미하는 DSR은 주택 담보대출과 그 이자만 계산하여 산정하는 DTI보다 더 강화된 기준입니다. 주택 담보대출 외 신용대출, 자동차 담보대출, 카드론 등에서 발생한 모든 대출의 원금과 이자를 합산하여 계산하게 됩니다.

 

 

② DSR 한도에 따른 개인 대출 가능액 계산기

DSR 수치에 따른 대출 한도액 계산기입니다. 아래의 링크를 클릭하시면 바로 계산기를 사용하실 수 있습니다.

 

③ 스트레스 DSR이란?: "스트레스 DSR 3단계"에 대해서 언론에서 많이 들어보셨을 겁니다. 스트레스 DSR이란 대출자의 상환능력을 보다 엄격하게 평가하기 위해, 향후 금리 상승 가능성을 반영하여 일정수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하여 대출 한도 산출하는 방법입니다. 과열된 부동산 투자 억제를 위해 애초에 대출을 덜해주겠다는 취지로 운영되는 제도입니다. 예를 들어 보겠습니다. 만약 현재 가산금리(스트레스 금리)가 0.5%라면, 금리 4%의 상품이용을 위해 대출 심사를 진행하는 경우 총 금리 4.5%인 대출을 이용하는 것으로 가정하여 DSR 한도를 산정하는 것입니다.

 

2025년 2월 현재, 스트레스 DSR 2단계가 시행 중이지만 정부는 2025년 하반기(7월 예정) 중에 스트레스 DSR 3단계를 적용하고자 추진 중이므로, 대출을 계획한다면 7월 이전에 대출을 받을 수 있도록 추진하여야 겠습니다.

 

아래의 링크를 통해 정부 지원 주택대출 종류와 방법 등에 대해 바로 확인해 보실 수 있습니다.

 

지금까지 대한민국의 부동산 대출규제인 LTV와 DTI, DSR 그리고 스트레스 DSR까지 알아보았습니다.

이번 포스팅을 바탕으로 체계적인 대출 계획을 세우시어 내 집마련에 도움이 될 수 있기를 기원합니다.